關鍵詞

民事 房屋買賣 合同承租人 同意公房居住權 同住人另獲住房保障 居住權消滅

基本案情

　　原告錢某某（現(xiàn)住德意志聯(lián)邦共和國）訴稱，原告是被告錢某與案外人徐某之女。位于上海市的丹徒路房屋（以下簡稱案涉房屋）原為公房，原告戶籍在內(nèi)，屬于同住人。后錢某以其為產(chǎn)權人將該房屋買為售后公房，原告戶籍保留在房屋內(nèi)至今。錢某與徐某于2011年離婚，經(jīng)法院判決案涉房屋歸錢某所有。2013年，錢某未經(jīng)原告同意，擅自將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給其外甥女被告金某某，侵犯了原告的同住人權利。請求法院判令兩被告之間轉(zhuǎn)讓案涉房屋的買賣合同無效，將案涉房屋恢復登記到錢某名下。

　　被告錢某辯稱，案涉房屋是錢某在1995年購買的，在離婚訴訟中法院確認歸錢某所有。原告的戶口不是一直在案涉房屋內(nèi)，而是從長陽路房屋遷入。原告亦未在案涉房屋居住，只是空掛戶口，不享有同住人資格。故不同意原告的訴訟請求。

　　被告金某某辯稱，錢某在離婚期間，為訴訟和生活所需，不斷向金某某的母親借款，且外面還有其他債務。為了還債，錢某準備出售案涉房屋?？紤]到如果賣給外人則錢某的居住無法保障，經(jīng)家庭協(xié)商由金某某出面購買案涉房屋，交易價格55萬元。除去抵銷欠款，金某某現(xiàn)金支付給錢某24萬元。金某某購買房屋后，仍然由錢某居住，也沒有要求錢某遷出戶籍。雙方的交易合法有效，故不同意原告的訴訟請求。

　　法院經(jīng)審理查明：錢某某是錢某與前妻徐某之女，金某某是錢某的外甥女。案涉房屋原為公房，建筑面積26.80平方米，八十年代初期由錢某的父母通過動遷分得。1990年，徐某從上海某廠套配取得本市長陽路公有住房（以下簡稱長陽路房屋），錢某某是三個配房人口之一。同年5月，錢某某的戶口從長陽路房屋遷入案涉房屋，但仍居住于長陽路房屋。案涉房屋于1995年按94方案購買為售后產(chǎn)權房，權利人登記為錢某，當時錢某某尚未成年。2000年，錢某與徐某購買了上海市東長治路房屋（以下簡稱東長治路房屋），建筑面積130.63平方米，2005年3月取得產(chǎn)權證，產(chǎn)權登記在錢某、徐某和錢某某三人名下。錢某某于2003年出國，至今一直在國外居住。2008年，長陽路房屋動遷，錢某某被列為照顧安置對象，照顧安置費10萬元。2011年，錢某與徐某經(jīng)法院判決離婚，案涉房屋判歸錢某所有，東長治路房屋因涉及錢某某權益而未作分割。2012年12月29日，錢某與金某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由金某某以房款55萬元購買案涉房屋。2013年1月，案涉房屋產(chǎn)權登記到金某某名下，但仍由錢某居住。

　　上海市虹口區(qū)人民法院于2013年8月28日作出（2013）虹民三（民）初字第1432號民事判決，駁回原告的訴訟請求。錢某某不服上述判決，提起上訴。上海市第二中級人民法院于2013年12月12日作出（2013）滬二中民二（民）終字第2075號民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

　　法院認為，公房同住人對公房享有居住權，即使公房被買為產(chǎn)權房，該居住權仍然存續(xù)。然而，公房居住權并非永久存續(xù)，因其來源的不同，存在不同的消滅事由。對公房的原始受配人而言，其獲得居住權系基于國家福利，對房屋存在財產(chǎn)權益，故只有當另行獲得國家福利替代時，其居住權方才消滅；對因承租人的同意，幫助保障其居住而遷入戶籍，獲得居住權的人而言，當其已經(jīng)通過其他途徑獲得居住保障時，就沒有理由再主張其居住權而給承租人或購房后的所有權人施加負擔，否則將違背原承租人給予其居住保障的初衷，有悖于社會公平。本案中，原告并非案涉房屋的原始受配人，在案涉房屋中并無財產(chǎn)權益。原告是長陽路房屋的原始受配人，且在長陽路房屋動遷中獲得過動遷利益。原告戶籍在1990年遷入案涉房屋，是基于父母對其撫養(yǎng)義務給予的居住保障，但事實上原告當時即另有住所，并未在案涉房屋實際居住。此后，原告父母又購買了東長治路房屋，并將原告也登記為共有產(chǎn)權人之一，則原告已經(jīng)獲得了自己名下的產(chǎn)權房屋，足以保障其居住權益。可以想見，如果原告回國，其首選的居住房屋，顯然應當是建筑面積達130.63平方米、其自身為共有產(chǎn)權人之一的東長治路房屋，而不是建筑面積僅26.80平方米、其從未實際居住過的案涉房屋。既然原告對東長治路房屋的權益已能夠充分保障其居住需要，則原告再以戶籍在案涉房屋內(nèi)為由，依據(jù)主張對案涉房屋的居住權，顯然有悖于公平。據(jù)此，法院認定原告無權限制錢某作為產(chǎn)權人對案涉房屋作出的處分，對原告要求確認兩被告之間房屋買賣合同無效的訴訟請求不予支持。

裁判要旨

　　在審理涉及公房居住權民事案件中，應注意區(qū)分居住權不同主體的權利來源以及是否已另有住房保障兩個方面的問題。

　　其一，注意區(qū)分公房居住權取得的兩種情況。一是在公房被初始分配時，作為受配人而遷入；二是經(jīng)過承租人的同意，為幫助解決其居住問題而遷入。在這兩種情況下，公房同住人雖然都獲得居住權，但其權利來源截然不同。因受配而遷入戶籍的同住人，其權利來源于國家給予的住房福利待遇。而經(jīng)承租人同意而遷入戶籍的同住人，其權利來源于承租人對其居住保障的單方承諾。這一承諾通常為默示，表現(xiàn)為同意其遷入戶籍，并允許其居住于該公房。一旦承租人以行動默示作出承諾，承租人即受此約束，即不得隨意要求同住人遷移戶籍或搬出房屋。

　　其二，來源于承租人同意而取得的居住權主體，因有他處住所其原居住權相應消滅。對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其權利來源于承租人的承諾。該承諾具有明確的目的性，即解決同住人的居住問題；而該目的性也就隱含了其條件性，即同住人除此房屋之外并無其他適合的住所。因此，一旦同住人已經(jīng)以其他方式獲得了居住保障，解決了其居住問題，則承租人之承諾的條件和目的都已消失，其義務即應告解除。否則將有悖于承租人同意其遷入戶籍來保障其居住的初衷。故對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其對公房的居住權因其另行獲得適宜的住所而消滅。

關聯(lián)索引

　　《中華人民共和國民法典》第3條（本案適用的是2009年8月27日施行的《中華人民共和國民法通則》第5條）

　　一審：虹口區(qū)人民法院（2013）虹民三（民）初字第1432號民事判決（2013年8月28日）

　　二審：上海市第二中級人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第2075號民事判決（2013年12月12日）